各街道办事处，区政府各部门，区直各单位：

《崂山区推动“工业上楼”工作指导标准及政策措施》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

青岛市崂山区人民政府

2024年12月31日

（此件公开发布）

崂山区推动“工业上楼”工作指导标准及政策措施

为进一步提升全区工业用地集约利用水平，严守工业红线，拓展工业发展空间，提高亩均经济贡献，加力提速先进制造业高质量发展，振兴实体经济，吸引优质企业向高层工业楼宇集中，推动工业产值倍增，结合我区工业实际，制定本政策。

一、适用范围

崂山区行政区界范围内，土地用途或规划用途为一类工业用地（M1，按照功能细分为工业产业用地和标准厂房用地）和新型产业用地（M0），四至清楚、权属清晰、无争议的存量地块及新增未开发利用地块。

注：标准厂房用地布局于专业化园区内，用于为链主及其上下游企业提供集聚发展空间，符合本政策“标准地”指标和建设指标，采用带方案招拍挂方式供地。

二、产业导向

鼓励符合崂山区产业导向，包括但不限于虚拟现实、人工智能、智能制造及工业互联网、生物医药健康等新兴技术产业，我区传统优势制造业，主导产业链中强链、补链、延链产业，以及为工业生产配套的软件信息、科技服务等生产性服务业。

国家产业结构调整指导目录中的淘汰类项目不予准入，限制类项目、严重过剩产能行业的项目、“两高”项目限制准入。

虚拟现实、人工智能、智能制造及工业互联网、生物医药健康的细分产业，按照原材料及生产环节不同确定是否可以上楼。具体上楼楼层（一层、低楼层和高楼层）建议详见《青岛市崂山区“工业上楼”建筑设计指南（试行）》（以下简称《“工业上楼”设计指南》）。工业生产配套的软件信息、科技服务等生产性服务业均可以入驻高楼层。其他产业可由产业主管部门根据其中五要素模型评估是否可以上楼生产。

三、项目“标准地”指标

（一）新出让工业用地“标准地”指标详见表1。

（二）利用原有低效用地改造项目，投资强度、容积率、单位增加值能耗参照新出让工业用地标准执行，亩均产值不低于800万元/亩，亩均税收不低于80万元/亩。

表1.崂山区现行“标准地”指标一览表

注：1.投资强度、亩均产值、亩均税收单位为万元/亩，单位增加值能耗单位为吨标准煤/万元。

2.软件信息行业产值可按照2:1折算成工业产值，科技服务业产值可按照1:1折算成工业产值。M1和M0类用地中软件信息和科技服务业折算成的工业产值分别不超过园区总工业产值的15%和30%。

3.对于事关全局的重大项目可由招商部门或产业主管部门组织论证并按程序报批。

4.“标准地”指标需在履约监管协议中写明。

（三）各新兴产业专业化园区标准与本文标准不一致的，按照专业化园区标准执行。其中主导产业链的强链、补链、延链项目可适当降低“标准地”指标，由高科园管委按程序提报确定。

（四）项目竣工验收后3年内亩均产值、亩均税收、单位增加值能耗等指标须达到“标准地”指标，产业主管部门负责监管、认定。

四、开发模式

对于新出让工业用地的“工业上楼”项目，按照招商引资规定办理。对于利用低效用地开发的项目，分为综合开发、点状开发和其他开发三种模式。

（一）综合开发。在符合土地、规划相关法律规定的条件下，园区开发运营商整合多个低效存量用地或储备地，建成50亩以上的园区，统一规划、统一设计、统一建设、统一产业定位、统一管理服务。

（二）点状开发。在符合土地、规划相关法律规定的条件下，土地权利人对自有地块进行改造升级，拓展优化产业空间，用于升级转型、扩大生产或产业招租。升级改造土地面积原则上不低于15亩。

（三）其他开发。可由产业主管部门牵头组织论证、研究，按程序报批。

五、项目建设标准

（一）各类工业厂房应符合城市控制性规划要求，按照工业、研发建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

（二）M1类用地中行政办公及生活服务设施用地面积不大于总用地面积的7％,计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。M0类用地中配建的生产服务设施用房用地面积不大于总用地面积的15％,计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%。

（三）工业厂房部分主要建筑设计指标见表2。各产业具体指标以《“工业上楼”设计指南》为准。

表2.“工业上楼”项目工业厂房主要建筑设计指标一览表

（四）研发用房按照《“工业上楼”设计指南》规定标准执行，鼓励园区运营商利用研发用房设置小微企业孵化器。

（五）节能环保

按照国家标准，鼓励绿色建筑，设计时充分考虑为施工安装、维护管理、测试和安全运行创造必要条件。满足入驻企业生产方面需求，包括水、电、气、网络等基础设施配套，具备完善的服务功能，满足必要的职工饮食、停车、仓储物流和统一办公需求。

具体要求详见《“工业上楼”设计指南》。

（六）交通物流

项目应设置货运机动车车道满足货车通行要求，并符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）关于消防车通行、转弯和停靠的相关要求。园区道路需满足大型货车进场要求（实际以地块的规划限制条件为准）。

停车配置指标M0类用地0.4-0.6车位/100平方米建筑面积，M1类用地0.2-0.4车位/100平方米建筑面积。鼓励企业利用园区地上部分建设货物装卸、机动车停车、非机动车停车场地。

（七）特殊事项

以上建设标准原则上不得突破。区政府根据招商需要定制的工业厂房可适当放宽标准，对于事关全局的重大项目可由产业主管部门组织论证并提报区国土空间规划委员会议研究同意后实施。

六、支持政策

（一）土地政策

1.低效工业（产业）区内，鼓励工业用地集中连片进行升级改造，相邻企业可跨宗地实施整合，宗地出让年限终止时间可按剩余最长年限宗地计算，并按相应的规定补缴土地出让金。允许打破原有权属界线，适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施。开发后工业用地面积和工业厂房部分建筑面积不低于开发前存量和规划总面积。

2.对无法单独确定规划条件的城市边角地、夹心地、插花地等，经崂山规划分局批准与相邻建设项目统一规划实施建设的（零星土地单宗用地面积原则上不得超过5亩,且累计用地面积不超过改造开发项目用地总面积的10%），可以协议出让给该建设项目主体。土地使用年限依据用地单位申请统一年限。

3.新增工业用地，原则上全部采用弹性年期、先租后让方式供应土地，签订履约监管协议。

工业用地的弹性出让期限最高为30年。具体年限由产业主管部门研究，报区相关会议研究确定。弹性年期出让的，出让年期可在10年至30年内根据实际情况设定；先租后让的，租赁年期不超5年，与后续出让年期之和最高不得超过30年。

4.新增工业用地应根据产业发展周期选择合适的出让年期，鼓励世界500强工业企业、中国制造业500强企业，和工业年产值10亿元以上的重点产业链企业以及区属国有企业参与，相关手续按照招商引资流程办理。

5.对于独角兽企业、瞪羚企业、“隐形冠军”企业、专精特新“小巨人”企业、雏鹰企业等领军企业及高成长性企业、区属国有企业经产业主管部门认定后，可采用先租后让的方式使用工业用地。待工业产值和税收等达到准入要求后，经区政府相关会议研究同意，进行土地协议出让。

6.低效工业（产业）区内，鼓励综合运用厂房加层、增资技改、整治提升改造等多种方式提高工业用地土地利用水平。对符合相关规划、不改变用途的M1类用地，经产业主管部门认定符合“工业上楼”标准，提高土地利用率和增加容积率，不再增收土地价款。

7.低效工业（产业）区内，在符合规划及房屋安全要求的前提下，利用既有建筑改变使用功能，转为工业用途的，经批准后可按照新用途重新计算出让年期，并补缴相应的土地出让价款。

（二）规划政策

1.空间规划将存量工业用地调整为其他用地性质但近中期不组织实施，土地使用权人申请在自有工业用地上新建建（构）筑物用以提升工艺水平或促进产业转型升级的，经产业主管部门出具同意意见，土地使用权人签订履约监管协议并承诺无条件服从政府实施规划时收回土地的前提下，允许按照“工业上楼”标准办理符合工业用地规划管控要求的建（构）筑物规划手续，相关内容同步纳入控制性详细规划动态管理系统。

2.对综合开发项目，开发园区面积超过50亩的，在原规划容积率基础上，结合城市设计及规划方案论证，优先利用弹性空间规模，经区国土空间规划委员会审议后，相关内容同步纳入控制性详细规划动态管理系统。

3.控规地块用途M1和M0类用地可根据产业需求并经过产业论证后，相互调整，经区国土空间规划委员会审议后，相关内容同步纳入控制性详细规划动态管理系统。如有需要，按照用途差价补缴土地出让价款。

4.鼓励专业化园区内采用集中配套的措施，由政府统一建设蒸汽站、双电源供电专线等设施。其他工业用地中行政办公及生活服务设施计容建筑面积原则上不超过总计容建筑面积的15%。

5.鼓励项目内统一建设废水处理站、废气管井、甲类仓库、固废仓库等必要设施。

6.项目中建设的卸货区和吊装平台，在计算容积率时，不计入项目建筑面积。

（三）产业用房分割转让政策

1.M1类标准厂房用地和M0类用地中的工业厂房，分割转让参照《关于规范工业标准厂房分割及分割转让登记的指导意见（试行）》（鲁自然资规〔2024〕7号）和《关于加强工业用地全生命周期管理服务实体经济高质量发展的通知》（青自然资规字〔2023〕285号）执行。

2.达到履约监管协议阶段性要求的M1类标准厂房用地和M0类用地项目，由产业主管部门认定并提报区“工业上楼”专班会议研究通过后，工业厂房部分可以按规划批准的幢、层等独立使用、权属界线封闭的空间为基本单元分割登记、转让，分割出让单套面积原则上不低于1500平方米，且满足消防安全、设施配套的要求。

3.M1类标准厂房用地和M0类用地，计容房产自持比例不得低于项目计容建筑总面积的50%，其中配建的生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施不得转让和抵押、分割登记。区属平台公司和土地权利人合作开发项目，按合作协议约定办理不动产权证书，不计入首次转让，自持比例合并计算。

4.M1类标准厂房的分割受让人（非上市股权转让）须为经产业主管部门认定，在崂山区注册、纳税、纳统，入驻项目3年以上，从事专业园区内产业链强链、补链、延链工作，且连续3年达到本政策要求的亩均产值和亩均税收（按建筑面积折算）的工业企业法人。分割后的标准厂房不得再次转让。

5.M0类用地项目用房分割受让人（非上市股权转让）须为在崂山区注册、纳税、纳统的工业企业法人。首次转让的受让人须为经产业主管部门认定的符合产业发展方向的企业法人。再次转让时，其不动产权证应满5年（企业破产倒闭的除外），次受让人也应符合首次转让条件。

6.园区开发运营单位应当与分割产权人约定，在不影响入驻企业正常办公的条件下，分割产权人须同意宗地内的新建、改建、增建、改造等开发建设活动。

7.工业厂房出租或分割出售后，相关权利义务随之转移。园区开发经营企业应当与承租方或分割产权人签订履约监管协议，确保园区标准地条件不变。

（四）收回政策

1.因“工业上楼”需要异地搬迁的工业项目，经产业主管部门同意入驻崂山区“工业上楼”园区的，按照新招引企业政策给予补贴。

2.因企业自身原因无法开发运营的，土地权利人按照履约监管协议承担责任。涉及造成土地闲置的，应按照闲置地相关法律承担责任。

3.对涉及司法处置的工业用地，依据合同等相关约定，明确土地权利状况和规划、产业等利用要求。对纳入司法处置的“工业上楼”项目，继续落实履约监管协议，推动买受人按照约定条件开发。

4.鼓励用地单位让渡不动产使用权、保留收益权。企业可采用签订协议、缴纳租金的方式，整合工业用地及房屋设施，办理不动产权租赁证明，统一经营管理。

（五）产业扶持政策

1.项目竣工验收后，工业厂房部分经产业主管部门认定后，社会投资多层工业标准厂房（24米以下）按照首层及以下每平方米32元、二层每平方米16元的标准，给予园区开发建设单位一次性奖励；高层厂房（超过24米）按照建筑面积每平方米32元的标准，给予园区开发建设单位一次性奖励。

2.利用鼓励存量用房进行改造，且达到建设标准中通用性建筑设计指标的项目，以及使用M1类用地开展“工业上楼”，且达到建设标准中鼓励性建筑设计指标的项目如建设资金全部或部分是从境内外银行取得，且专项用于“工业上楼”建设的贷款（按照生产性用房与计容建筑面积的比例计算），按获批时一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准给予园区开发运营单位或土地权利人3年贷款贴息补贴，实际贷款利率低于获批时报价利率的，按实际利率予以补贴，每年最高不超过500万元。项目竣工验收后，由产业主管部门核实贷款贴息申请，确保资金仅限用于“工业上楼”建设项目支出，并通过履约监管协议的形式确保项目违约退出后贴息部分返还政府。

3.使用M1类用地开展“工业上楼”的项目，自竣工后10年内入驻率达到80%以上，且在本地新纳统的企业占80%以上，经产业主管部门认定后，每亩地每年奖励4万元，最多不超过5年。其中一个纳统企业只能在一个园区计算指标。

（六）运营政策

1.鼓励有工业项目资源、招商运营能力强的央企或大型民营企业参与区属国有企业招商和运营。

2.鼓励区属国有企业运营产业园，经国资部门备案后，可推行弹性化房租，有效缩短存量房去化周期。

3.鼓励园区运营单位建立完善的招商运营部门，建立招商数据库。各产业主管部门定期邀请知名专家召开论坛，组织跨园区活动、推介招商活动、政策解读和上门服务活动，提升园区服务质量。

4.园区内入驻产业80%以上应当符合园区主导产业方向。

七、组织实施

（一）加强组织领导。成立崂山区“工业上楼”工作专班，负责统筹全区“工业上楼”工作。对重大事项进行决策。专班办公室设在区发展改革局，负责总体工作协调，各成员单位按照各自职责做好工作推进。

（二）规范工作流程。对存量工业用地的“工业上楼”项目，制定出台《崂山区“工业上楼”工作实施流程》，规范项目申报、审查，协议约定和监管程序，细化项目流程管理。涉及新增工业用地的“工业上楼”项目，由项目引进单位按照招商引资流程办理。主动放弃“工业上楼”的，开发建设单位应当出具书面承诺。

（三）提高审批效率。各专业化园区、相关职能部门要按照各自职责，加强沟通协调，做好政策宣传指导，缩短审批周期，全程监督政策实施情况，全力支持和保障“工业上楼”工作顺利开展。

（四）提升监管能力。产业主管部门应当做好“工业上楼”项目的监管工作，确保项目按照“工业上楼”标准建设。必要时可聘用第三方协助审查监管，费用列入各部门预算。相关政策由产业主管部门认定并提报区“工业上楼”专班会议研究通过后实施。

八、其他条款

（一）本政策实施后，已按原有《关于株洲路片区产业升级和城市更新的意见（试行）》（崂政发〔2015〕10号）、《关于印发加快新旧动能转换推进产业升级和城市更新的实施意见的通知》（崂政发〔2017〕15号）、《关于印发崂山区推动“工业上楼”工作的指导标准及政策措施（试行）的通知》（崂政发〔2023〕2号）政策办理建设工程规划许可证的地块，原则上不适用本政策。

（二）享受扶持政策的企业应按履约监管协议要求执行。如迁移或转移核心业务，除追究违约责任外，还应当交回相关扶持资金。

（三）对于出现社会信用缺失、重大安全生产事故、重大环保问题、重大不良社会影响等负面问题的企业，不予准入。

（四）本政策与我区其他同类政策重复的,按照“就高不重复”原则执行。对园区开发运营商的补贴和对园区内项目的补贴不重复。特殊情况可以采取“一事一议”原则，给予相应的政策支持。获得奖励的涉税支出由企业承担。

（五）本政策自2025年1月1日起施行，有效期至2026年12月31日。施行过程中如遇有关法律法规和重大政策调整，按调整后的政策执行。